Sicaf immobiliari, un nuovo strumento per l'investimento immobiliare

INTRODOTTE NELL'ORDINAMENTO ITALIANO NEL 2014, STANNO DIFFONDENDOSI NEGLI ULTIMI TEMPI, AFFIANCANDOSI ALLE NORMALI SOCIETA' DI CAPITALI E AI FONDI IMMOBILIARI

di Giacomo Morri e Paolo Benedetto, rispettivamente SDA professor of corporate finance and real estate e collaboratore SDA Bocconi School of management

Nonostante le Società di investimento a capitale fisso (Sicaf) siano state introdotte nell’ordinamento italiano con il d. lgs. 4 marzo 2014, n. 44, che ha modificato il Testo Unico della Finanza in attuazione della direttiva europea AIFMD (Alternative Investment Funds Managers Directive), solo da pochi mesi stanno iniziando a diffondersi quale veicolo di investimento immobiliare, affiancandosi alle normali società di capitale e ai fondi immobiliari.
Le Sicaf si distinguono dai fondi prevalentemente per il fatto di essere dotate di personalità giuridica. Il TUF le definisce (art. 1, comma 1, lettera i-bis) come: “l’Oicr chiuso costituito in forma di società per azioni a capitale fisso con sede legale e direzione generale in Italia avente per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l’offerta di proprie azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi”. Si tratta pertanto di Oicr (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio) che presentano la struttura di una società per azioni, così come disciplinata dal codice civile. Lo stesso TUF, all’articolo 35-quinquies, in merito alla disciplina relativa al capitale e alle azioni della Sicaf, richiama pressoché integralmente la disciplina societaria, introducendo solo poche eccezioni prevalentemente al fine di preservare la natura di Oicr.

Analogamente ai fondi immobiliari, nelle Sicaf possono investire sia investitori professionali sia le altre categorie di investitori (ex art. 39 del TUF), con diversi obblighi e vincoli. Inoltre, si estende alle Sicaf la disciplina fiscale dei fondi immobiliari, che non prevede tassazione sui redditi del veicolo qualora le stesse investano in beni immobili nelle misure indicate dalle disposizioni civilistiche (cd. Sicaf “immobiliari”). 
Diversamente dai fondi immobiliari, le Sicaf possono emettere strumenti partecipativi diversi dalle azioni (esclusi gli strumenti obbligazionari) dotati di diritti diversi da queste ultime, consentendo di differenziare compiti e diritti dei diversi partecipanti al capitale. Inoltre, le Sicaf si distinguono anche per la governance dal momento che la gestione può essere realizzata internamente dal suo organo amministrativo (c.d. Sicaf “autogestita”) oppure essere affidata a un gestore esterno (quale una SGR) attraverso una delega statutaria (c.d. Sicaf “eterogestita”).

Tra le poche operazioni nel mercato italiano, quella di maggiore dimensione è stata effettuata da Beni Stabili SIIQ. A inizio 2017 la property company quotata alla Borsa Italiana ha creato una Sicaf mediante il conferimento del portafoglio immobiliare locato a Telecom Italia per un valore di circa €1,54 mld e con un debito di circa €0,81 mld. Successivamente, il 40% del capitale è stato ceduto a due investitori istituzionali francesi, Crédit Agricole Assurances e EDF Invest.
L’operazione ha consentito di raggiungere diversi risultati per le parti coinvolte. Beni Stabili SIIQ, mantenendo la gestione degli immobili, ha ridotto la concentrazione del rischio verso un singolo conduttore e il proprio rapporto di indebitamento (avvicinandosi alla media dei REIT quotati europei). Inoltre, riducendo l’investimento in immobili ubicati fuori Milano e con destinazione d’uso diversa dagli uffici, ha aumentato la propria concentrazione in immobili a uso terziario a Milano, in linea con la propria strategia di investimento.
I nuovi investitori finanziari invece beneficiano di un investimento immobiliare indiretto con un profilo di rischio ben definito, una leva finanziaria costruita in funzione delle esigenze di rendimento atteso e gestito da un operatore immobiliare con una profonda conoscenza del portafoglio.