Case in equilibrio tra welfare e finanza

L'EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA NON E' SOLO UN PROBLEMA DI GESTIONE ECONOMICA MA DI POLITICHE SOCIALI. SOLO COSI' SI SVILUPPANO LE CITTA' E SI ARGINANO ABUSIVISMO E MOROSITA'

di Fabio Amatucci, ricercatore del Cergas Bocconi

La questione abitativa condiziona lo sviluppo delle città, giocando un ruolo cruciale nel ridisegno complessivo del tessuto urbano, nonché nei suoi aspetti sociali, economici e demografici. Peraltro, la crisi della finanza pubblica ha notevolmente ridotto l’impegno delle amministrazioni per il welfare locale e ha modificato anche le politiche abitative: oltre alle differenti misure che sono state adottate, di ordine normativo e sociale, negli ultimi anni il settore dell’edilizia residenziale pubblica (erp) è stato anche caratterizzato dall’introduzione di logiche di natura competitiva e gestionale, al fine di migliorarne gli aspetti di efficacia ed efficienza.
 
➜ tre fenomeni in crescita
L’introduzione, nelle aziende di gestione, di elementi di responsabilizzazione sui risultati economico-finanziari e gestionali ha sottolineato l’importanza della ricerca della sostenibilità dell’intervento anche nel campo dell’edilizia residenziale pubblica. La complessità della questione abitativa, soprattutto nelle grandi città, evidenzia la profonda interrelazione tra valutazioni di ordine sociale ed equilibrio economico-finanziario. In particolare, ai fini della sostenibilità economico-finanziaria, sempre più le aziende devono presidiare alcuni fenomeni che incidono profondamente sulla capacità di perseguimento e mantenimento dell’equilibrio, quali il livello di morosità corrente e pregressa; il grado di appartamenti sfitti e il livello di abusivismo delle unità immobiliari, sia in termini di quantità che di durata.
La morosità, soprattutto nelle grandi città, ha assunto un rilievo significativo, al punto di minacciare gli equilibri economico-finanziari delle aziende di gestione. In particolare, in media, negli ultimi anni, il livello di morosità corrente è in crescita nelle diverse categorie: la morosità sui canoni di locazione erp nelle grandi città è aumentata da un valore medio del 13% del 2011 ad un valore medio del 16% a fine 2013; più significativa è la morosità relativa ai servizi a rimborso (non sempre legati alla capacità di spesa degli inquilini), cresciuta da un valore medio del 15% nel 2011 a un valore medio del 19% nel 2013. Ciò a testimonianza della inidoneità delle misure adottate per contrastarlo (messa in mora, rinegoziazioni, sfratto, ecc.): il fenomeno rimane prevalentemente di natura sociale e non può essere affrontato solo come una politica abitativa, ma dovrebbe rientrare a pieno titolo nelle politiche di welfare.
Discorso simile vale per l’abusivismo, legato più a fenomeni di malavita organizzata che non di cattiva gestione delle aziende; l’abusivismo rappresenta un’emergenza solo in alcune realtà molto limitate, con un peso percentuale medio contenuto (raramente il fenomeno riguarda una percentuale di patrimonio superiore all’1% delle abitazioni erp). L’abusivismo spesso viene considerato un problema di ordine pubblico: le azioni intraprese negli anni, che hanno permesso un contenimento e in alcuni casi una riduzione delle occupazioni abusive, sono legate alla immediata messa in sicurezza degli alloggi liberi, a seguito di estromissione da occupazione abusiva, mediante demolizione parziale dei sanitari e lastratura delle possibili vie di accesso, compresa l’installazione di misure di sicurezza.
Infine, il fenomeno degli alloggi sfitti rappresenta oggi una criticità significativa: in media, nelle grandi città, risultano sfitti circa il 18% delle unità immobiliari destinate ad erp. Il fenomeno è prevalentemente collegato alla difficoltà delle amministrazioni locali (direttamente, o attraverso le aziende di gestione) di ripristinare gli alloggi dopo la consegna, a causa prevalentemente della mancanza di risorse finanziarie e dei vincoli imposti dal Patto di stabilità sugli investimenti.
 
➜ il nuovo ruolo della pa
In conclusione, le criticità evidenziate nelle analisi effettuate confermano come il fenomeno vada affrontato non solo come ricerca di maggiore efficienza da parte dei gestori (enti locali o società), ma soprattutto come politica di welfare che richiede interventi di regolazione da parte delle amministrazioni pubbliche.