Fondi di fondi, il mattone che rende

I NUOVI STRUMENTI DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI, CHE CONCILIANO DIVERSIFICAZIONE E SFRUTTAMENTO DELLE COMPETENZE

di Giacomo Morri, direttore del Master in Real estate della Sda Bocconi

La notevole volatilità nei mercati creata dalla recente crisi finanziaria sta spingendo alcuni investitori a riconsiderare un incremento dell’allocazione nel meno volatile investimento immobiliare. In Italia l’acquisto diretto di un immobile da locare da sempre ha rappresentato la forma più diffusa sia tra gli investitori istituzionali sia tra i privati.

Nel passato, soprattutto grazie a una forte inflazione, l’aumento di valore degli immobili ha garantito rendimenti soddisfacenti indipendentemente dalla qualità della gestione; l’investimento diretto rappresentava la sola possibilità per avere un’esposizione al mercato immobiliare poiché fino a pochi anni fa i fondi immobiliari non esistevano e le società immobiliari quotate erano (e sono tuttora) poco diffuse.

La ridotta possibilità di diversificazione, l’elevato rischio specifico, la fiscalità sfavorevole, gli elevati costi di transazione, la bassa liquidità e, soprattutto, la necessità di gestione attiva rendono oggi l’investimento diretto anacronistico rispetto a strumenti di risparmio gestito quali i fondi immobiliari. Questi ultimi consentono la diversificazione del rischio mediante l’investimento in più immobili locati a diversi conduttori, appartenenti a differenti tipologie e ubicati in più mercati geografici; in secondo luogo, sono gestiti professionalmente, superando in gran parte i limiti precedenti e con una performance che dipende non solo dal generale andamento del mercato immobiliare sottostante, ma soprattutto dalla capacità del gestore di selezionare e gestire correttamente il portafoglio.

La criticità sta quindi nella selezione dei gestori: meglio fondi generalisti ben diversificati oppure fondi focalizzati su una tipologia (es. solo uffici) o mercato geografico? Da un recente studio Sda Bocconi emerge la convenienza a investire in portafogli specializzati: in un campione di Reit americani le performance aggiustate per il rischio evidenziano migliori risultati per i portafogli concentrati in una sola tipologia di immobili e in un solo mercato geografico. Tradotto in regole di investimento, conviene selezionare una pluralità di fondi specializzati, diversificando a livello finanziario (tra diversi fondi) e beneficiando delle competenze di diversi gestori specializzati in un segmento.

Nell’investimento immobiliare, infatti, le competenze settoriali e geografiche sono molto specifiche, mentre i costi di transazione e l’elevata dimensione media di ogni immobile rendono difficile un effettivo beneficio di diversificazione a livello di portafoglio immobiliare; al contrario, la diversificazione finanziaria che si ottiene costruendo un portafoglio di quote di fondi, supera i limiti precedenti.

Nel caso di fondi non quotati assume un ruolo centrale l’attività di selezione dei fondi in cui investire poiché c’è una minore trasparenza e non esiste un mercato finanziario che premia o punisce i gestori; la maggior parte dei fondi europei sono chiusi e riservati ad investitori istituzionali e per un investitore privato la creazione di un portafoglio risulterebbe problematica anche a causa dell’elevato importo minimo delle quote. Una modalità innovativa di investimento è quindi rappresentata dal fondo di fondi immobiliari, dove un operatore specializzato nella selezione di gestori si occupa della costruzione del portafoglio, sollevando da tale onere l’investitore finale e consentendogli di diversificare a livello europeo, in mercati in cui oggi si sono già verificate significative riduzioni dei prezzi. Dal 2003, quando apparvero i primi fondi di fondi, il mercato è cresciuto notevolmente arrivando a 57 strumenti (di cui 11 aperti anche a investitori privati), per un target equity totale di quasi 19 miliardi di euro, ulteriore conferma della sua validità.