Piu' del mattone pote' il fondo immobiliare

Per rispondere, occorre innanzitutto distinguere tra residenziale e commerciale: l’abitazione rappresenta un bisogno primario e quindi un bene di consumo, il cui acquisto deve rispondere prevalentemente a esigenze diverse dall’investimento.

Il commerciale invece, l’investimento immobiliare vero e proprio, può ancora rappresentare un’opportunità, ma solo a certe condizioni e con logiche di rischio, rendimento e liquidità del tutto analoghe a quelle delle altre asset class.

 

Spesso si ritiene che nei momenti di crisi economica e finanziaria il mattone rappresenti il bene rifugio per eccellenza, caratterizzato da una minore volatilità nei prezzi e capace di garantire copertura dal rischio di inflazione. In realtà si tratta di un falso mito perché il valore degli immobili è strettamente legato, oltre che ai rendimenti richiesti dal mercato dei capitali, alla capacità reddituale (quindi ai canoni di locazione che dipendono dall’andamento dell’economia). In uno scenario economico negativo pertanto, anche l’investimento immobiliare, seppur con una minore intensità, risente della crisi. Ma dalla crisi nascono anche opportunità, come i cosiddetti distressed asset, ossia immobili gravati da debiti ormai insostenibili, operazioni di sviluppo incagliate con necessità di rifinanziamento, immobili da riqualificare e anche stock di unità residenziali invendute.

 

È però importante ricordare che l’investimento immobiliare richiede, oggi più che mai, capacità e conoscenze specifiche, in tutte le tre fasi di investimento, gestione e disinvestimento. Mentre in passato i prezzi aumentavano per l’inflazione e per la crescita economica, e l’accesso al credito era facilitato, oggi è necessaria una gestione attiva e una notevole capacità di selezione. Sin dalla fase di analisi preliminare occorre trovare immobili in grado di produrre un canone di locazione anche in condizioni difficili ed è necessario effettuare due diligence accurate poiché la qualità tecnica e la posizione sono fattori premianti e, più che in altri settori, non facilmente modificabili. Devono poi essere analizzati nel dettaglio anche i costi fiscali (sia sulle transazioni sia per il possesso, quali l’Imu) e gestionali, perché il rendimento totale dipende sempre più dalla parte di redditività corrente: in assenza di crescita economica o inflazione è imprudente basare l’investimento su ipotesi di capital gain. Gli immobili sono quindi più simili alle aziende, che richiedono una gestione attiva, che a strumenti finanziari in cui si riceve passivamente una cedola o un dividendo, necessitando quindi di una gestione professionale e di notevoli capitali per poter diversificare il rischio.