E Piazza Affari dice di Siiq al mattone

ARRIVANO IN BORSA LE SOCIETà DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATE. L'80% DEGLI ITALIANI POSSIEDE LA CASA DI ABITAZIONE, UNA PERCENTUALE SENZA PARI IN OCCIDENTE, MA FINO AD OGGI ERA QUASI IMPOSSIBILE AVVICINARSI AL SETTORE IN ALTRI MODI

di Gianfranco Gianfrate, assistant professor di finanza aziendale alla Bocconi

Gli italiani hanno un’altissima percentuale di prime case di proprietà: l’Istat calcola che circa l’80% delle famiglie possegga un immobile residenziale, la percentuale più alta fra i paesi sviluppati. Le ragioni di questa passione per il mattone sono evidenti: da un lato, si tratta di una necessità, e, dall’altro, di una scelta di investimento. Una scelta che sinora, nella maggior parte dei casi, si è rivelata vincente in termini di rendimento: la ricchezza delle famiglie italiane dal dopoguerra ad oggi è stata creata e difesa proprio puntando sul mattone soprattutto quando l’inflazione correva a due cifre.

Se la prima casa è una forma di (faticoso) investimento per molte famiglie, il possesso di altri tipi di immobili come grandi proprietà residenziali o commerciali rimane, naturalmente, alla portata di pochissimi. O meglio, rimaneva.

Tra qualche mese, infatti, si affacceranno sul mercato finanziario italiano le prime Società di investimento immobiliare quotate (Siiq) che consentiranno anche ai piccoli risparmiatori di investire, indirettamente, in asset quali grattacieli, centri commerciali o prestigiosi palazzi storici situati nei centri delle grandi città.

Tecnicamente una Siiq è una società immobiliare che svolge come attività principale la locazione di immobili (almeno l’80% dell’attivo patrimoniale deve essere investito in immobili e i canoni di locazione devono rappresentare almeno l’80% dei ricavi) e distribuisce sotto forma di dividendi non meno dell’80% degli utili. Questi vincoli fanno sì che le Siiq abbiano pochi margini di manovra per svolgere attività diverse dalla gestione degli immobili in dotazione; in cambio di queste restrizioni, e di elevati requisiti di trasparenza, le Siiq sono però esentate dal pagamento dell’Ires e dell’Irap.

Dal punto di vista degli investitori, risulta quindi relativamente semplice capire cosa si sta comprando quando si acquistano i titoli emessi da una Siiq: si diventa proprietari pro-quota di un certo patrimonio immobiliare e si riscuotono periodicamente i relativi affitti sotto forma di dividendi. Si tratta quindi di un modo di investire nel settore del real estate più semplice e trasparente (e fiscalmente conveniente) rispetto agli altri attualmente presenti nel panorama italiano.

Infatti, sia le società immobiliari tradizionali che i fondi immobiliari sono tendenzialmente meno trasparenti e più complessi da valutare in quanto spesso svolgono attività - quali la riqualificazione di aree dismesse, lo sviluppo di nuove opere o la compravendita speculativa di asset immobiliari - potenzialmente più redditizie ma, al tempo stesso, più rischiose.

Ma le Siiq sono un investimento conveniente? È difficile rispondere in anticipo, ma qualche indicazione si può trarre dai Real estate investment trust (Reit), su cui le Siiq sono state modellate.

I Reit sono stati introdotti oltre trent’anni fa negli Stati Uniti proprio allo scopo di creare un nuovo canale di finanziamento per gli operatori immobiliari e di offrire una nuova possibilità di investimento ai piccoli risparmiatori; in questi ultimi trent’anni, i Reit hanno offerto un rendimento medio annuo del 13,4% addirittura superiore a quello del mercato azionario (lo S&P nello stesso periodo ha registrato una performance del 12,8%).

Sinora l’investimento immobiliare quotato era proibitivo per i piccoli investitori italiani in quanto le società immobiliari tradizionali presenti a Piazza Affari sono una esigua manciata, mentre i fondi immobiliari, spesso speculativi e quindi particolarmente rischiosi, sono appannaggio di grandi investitori istituzionali. Le Siiq sono quindi una significativa novità per il nostro sistema che, nel percorso di “finanziarizzazione” del comparto immobiliare, potrebbe non solo offrire una opportunità interessante per gli investitori ma anche contribuire a potenziare in modo sostanziale il mercato immobiliare italiano - quotato e non quotato - rendendolo più liquido, efficiente e trasparente.