Questa casa e' un albergo, un ufficio, una scuola...

NUOVE TIPOLOGIE DI IMMOBILI CARATTERIZZANO UN MERCATO IN CUI IL VALORE E' DETERMINATO DAI SERVIZI CHE CIASCUN NUCLEO, SEMPRE PIU' SIMILE AD UN'AZIENDA COMPLESSA, PUO' OFFRIRE

di Giacomo Morri e Paolo Benedetto, rispettivamente SDA associate professor of practice e academic fellow presso il Dipartimento di finanza

Lo shock della crisi economica del 2008, le nuove tecnologie e i recenti cambiamenti sociali hanno contribuito alla nascita di nuove tipologie di immobili che rispondono alle mutate esigenze lavorative, di vita e di viaggio di persone e aziende, con l’obiettivo di garantire, dal lato degli utilizzatori, minori costi di utilizzo e, soprattutto, una maggiore flessibilità.
Sono nati nuovi operatori che offrono prodotti immobiliari il cui obiettivo è creare comunità globali di utenti digitalmente interconnessi a cui offrire servizi nelle principali città mondiali. Riportiamo alcuni esempi di operatori globali e locali in diversi segmenti.
The Student Hotel, gruppo olandese arrivato in Italia con l’apertura di TSH Firenze Lavagnini nel 2018, che offre nello stesso immobile spazi a uso student housing, camere d’albergo, co-working e altri servizi quali bar e ristorazione.
DoveVivo, società attiva nel settore del co-living, che gestisce circa 1.200 appartamenti di 450 diversi proprietari offrendo in sub-locazione singole stanze o posti letto. Nel luglio 2019 ha raccolto finanziamenti per 72 milioni di euro per un’ulteriore espansione a livello nazionale e internazionale e per estendere le attività nel segmento student housing.
WeWork (oggi WeCompany), uno dei più noti operatori nel segmento del co-working. In diverse città nel mondo rappresenta il primo conduttore per superficie ed è in itinere per l’Initial public offering negli Stati Uniti. Le prime aperture in Italia sono previste a Milano nel 2020.
Talent Garden, presente in otto Paesi europei con 23 campus. Tra gli altri servizi, offre spazi di co-working dedicati esclusivamente a freelance, startup, aziende e grandi società attive nel mondo dell’information technology. Nel marzo 2019 ha raccolto 44 milioni di euro per espandere il proprio network di campus e ampliare la propria Innovation School.
Nuove tipologie immobiliari significano anche nuovi potenziali driver di valore e la necessità di comprendere i principi e le corrette tecniche per stimare il valore di questi beni.

Come per qualunque azienda, anche per un immobile il valore dipende dal prodotto offerto al mercato, cioè l’uso dello spazio.
Queste nuove tipologie immobiliari si caratterizzano per una maggiore componente di servizi e per la presenza di un gestore intermedio, come nel settore alberghiero: si passa da un classico modello proprietario e utilizzatore, a un modello in cui tra i due si interpone anche un gestore. In tal modo, tradizionali immobili fungibili quali uffici e residenze si trasformano in trade related properties: l’attività svolta all’interno diventa così fondamentale per la sostenibilità del canone, in quanto il valore, e quindi il prezzo, dell’uso dello spazio sono legati al suo risultato economico e, tendenzialmente, deve essere a esso proporzionale. In altre parole, diventa fondamentale analizzare la sostenibilità del costo dello spazio per il gestore che dovrà derivare da un’analisi della sostenibilità economica per l’attività insediabile.
In conclusione, pertanto, l’evoluzione dei format immobiliari porta a nuove sfide anche nella comprensione delle dinamiche della formazione del valore e, di conseguenza, nella valutazione degli stessi. Gli immobili sono sempre più simili ad aziende complesse, in cui i risultati economici sono fortemente influenzati anche dalla gestione attiva. Come per ogni altro immobile, tuttavia, i principi e le tecniche per stimare il valore dei beni in una moderna prospettiva economica ritrovano nel mercato il loro fondamento.