OPINIONI |

Immobiliare. Dove va il mercato milanese? Ma verso l’alto...

TORNANO I GRATTACIELI E LA DIMENSIONE VERTICALE INFLUIRà SUI PREZZI PIù DELLA DISTANZA ORIZZONTALE DAL CENTRO

di Armando Borghi, direttore della business unit real estate della Sda Bocconi

Quale direzione per il mercato immobiliare? Iniziando un articolo con questa domanda può sorgere il dubbio che si voglia provare a leggere lo stato di salute del mercato. In realtà parlando di direzione ne parlo così come la definiscono i dizionari della lingua italiana: parte o verso a cui si rivolge una cosa o una persona.

Allora, preso atto di questa definizione, la domanda d’apertura assume un connotato radicalmente diverso. Diventa qualcosa di non legato allo stato di salute degli indicatori immobiliari, ma una domanda che presuppone una connotazione fisica.
Prendiamo ad esempio Milano. Dalla sua nascita e per un periodo molto lungo la città è sempre andata in unica direzione: verso l’esterno. Si è sviluppata essenzialmente in orizzontale e con una forza centrifuga che faceva sì che chiunque volesse costruire qualsiasi cosa cercasse un’area libera e per farlo doveva allontanarsi dal centro città. Anche i prezzi hanno seguito questo andamento dal centro verso l’esterno.
Poiché poi la distanza dal centro non ne impediva la fruibilità non si è mai ottimizzata l’altra direzione del mercato: quella verticale. Milano è infatti una delle poche città europee con una limitata presenza di palazzi di altezza significativa.
 
In epoche più recenti, essenzialmente al venire meno della connotazione industriale della città, si sono create aree pronte ad essere riqualificate derivanti dalla delocalizzazione delle realtà produttive. In questi anni la direzione dell’interesse degli operatori immobiliari è stata centripeta. Ovvero tutti hanno cercato di accaparrarsi aree più centrali per le loro operazioni di sviluppo mentre i prezzi continuavano ad avere un andamento centrifugo (prezzi più alti al centro e via via discendenti verso le periferie).
 
Negli anni che stiamo vivendo si inizia ad assistere ad un andamento delle direzioni non più univoco e, sembrerebbe, che le regole che erano vere ieri stiano iniziando a scricchiolare. Vediamo perché. La direzione verticale sembra essere un elemento di grande rilevanza (si pensi agli importanti sviluppi nelle aree ex Varesine e Fiera).
La domanda è come si combineranno la direzione verticale e quella orizzontale nel formare il prezzo? In passato, come detto, quello che contava era la sola distanza dal centro della città. La differenza di prezzo generata da un piano alto rispetto a un piano basso non era particolarmente significativa.
 
Oggi, per lo meno limitatamente ai nuovi progetti di sviluppo, potrebbe essere (ed io francamente lo credo) che un piano alto in una zona meno centrale avrà un valore più alto rispetto a un piano basso nell’assoluto centro città.
Quindi in sintesi le determinanti del prezzo saranno maggiormente influenzate dalla direzione verticale rispetto a quella orizzontale. Si potrà arrivare ad avere prezzi più alti per gli attici dei nuovi progetti rispetto al centro storico della città.
La motivazione è essenzialmente residente nel fatto che la città, oltre a svilupparsi anche in verticale e non più solo in orizzontale assumerà la connotazione di una città policentrica.
 
Il massimo valore immobiliare non sarà solo nelle zone centrali ma anche nelle zone della città che saranno sviluppate secondo un nuovo paradigma che metterà in relazione in modo diverso le due direzioni del mercato: orizzontale e verticale.

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